買樓

比較少談物業市場，因除槓桿投資外，亦涉及消費及家庭需要，不是純金錢考慮。最近友人常為租售煩惱，試寫一篇。

以投資角度計算，年按揭利率大概 3.5 - 5 巴仙，通脹現 4 巴仙，差餉管理費大概 0.8 巴仙，假定建樓企總成本 1/3 及以 25 年減值及作維修撥備則需要每年 1.33 巴仙，粗略來說即如每年樓宇有大概 3.5% 增長已打和，假定利息差追回，5% 價格年增長比較近磅。上述未包括首期、裝修及印花稅使費及機會成本。假定中港經濟健康增長及通脹溫和，現價買入代租或可。但要知道市場不是死板一片，按揭息率下半年可會追加，負按揭消失或經濟放緩會導致需求大減，不可不防。

如租近於供，買樓勉強還能接受，雖然少了本投資，硬食差餉、管理及維修費。但如上屋搬同樣大下屋，租供差數倍，又加各種雜費機會成本，無異扔錢入海，雖則名義上消費升級。窮爸富爸反覆只說一句負現金流買入樓宇只為消費，而且是極昂貴的。